文/廣州日報全媒體記者蔣幸端、謝英君

  5月原本是傳統的樓市旺季之一,但是今年5月東莞樓市成交卻比較低迷。隨著年中節點的來臨,房企為沖刺業績,頻頻推出低價房進入市場。與此同時,部分在2016年不理性時期拍下的高價地項目也“割肉”賣房,及時止損。

  接下來,預計剛需購房者可挑選的樓盤會更多,剛需盤房價或保持理性穩定。另一方面,“高價、高品質、低周轉”的豪宅盤將逐漸增多,價格也將出現分化。

  購房者多持觀望態度入市不積極

  今年東莞樓市迎來了3月“小陽春”,但在4月樓市成交小幅下滑后,5月樓市的人氣、認購量均明顯回落。即使是在近期頻頻拍出高價地的情況下,購房者也多數呈觀望姿態,入市積極性不高。

  據東莞中原戰略研究中心的不完全監測,上周東莞多數項目依然以自然銷售為主,活動也以小暖場居多。此外,上周樓盤來訪人氣小幅下滑,環比下跌4%。由于眼下市場上新盤推貨少,客戶積極性不高,來訪量持續下滑。

  東莞中原戰略研究中心對全市在售的100多個項目的監測顯示,剔除開盤項目,上周認購量持續下滑,環比下跌12%。該中心分析認為,這一方面是由于熱銷盤前期集中發力成交,后期缺乏新增供應,難以刺激購房者入市;另一方面,購房者也更加理性謹慎。

  從開盤情況來看,不少新盤開盤效果不佳。據東莞中原戰略研究中心的不完全監測,上周有5個項目開盤,整體去化效果下滑明顯。

  這一方面是因為個別項目蓄客時間短,宣傳力度不足,定價上調明顯,購房者抗性加大等,從而拉低了整體開盤去化率。另一方面,目前樓市的區域分化也比較明顯,購房者更多關注的是環珠江口岸一帶區域如濱海片區的樓盤,其他區域的市場成交仍然冷淡。

  另據合富研究院的統計數據,截至上周日(5月19日),5月東莞商品房總銷售面積為33.2萬平方米,總銷售套數3887套。其中,住宅銷售面積為25.9萬平方米,總銷售套數2289套。按照目前的成交態勢來看,顯然5月樓市難以達到往年旺季時的水平。

  業內人士表示,目前購房者觀望狀態明顯,市場成交低迷?!罷飪贍苤皇強?,后面的市場成交很有可能會持續走低?!輩簧僖的諶聳勘硎?。

  低價盤頻現高價地項目被迫“割肉”

  受到市場情況的影響,不少房企開始以合理價格盡快出貨,以快速回籠資金。而在低價盤的刺激下,高價地項目也不得不“割肉”賣房。

  日前,位于茶山的德盛尚峰推出110~128平方米的三至四房洋房產品,認購均價約為1.58萬元/平方米,與同區域其他樓盤相比,價格顯然更為合理,對購房者的吸引力也較大,對片區內高價地項目的成交造成沖擊。

  記者了解到,茶山的高價地項目一般定價在2.5萬元/平方米左右,價格高企,銷售緩慢。本土房企開發的低價盤入市后,拉低了區域價格,同時也讓高價地項目的銷售更為困難。業內人士表示,茶山高價地項目的主要目標客戶群體是東城的購房者,但是目前石碣、高埗等鎮同樣以約1.6萬元/平方米的均價接收著東城購房者的外溢,茶山高價地項目在價格和地理位置上均沒有優勢,有價無市,這或許會迫使部分項目降低溢價甚至虧本出售。

  在臨深片區,位于塘廈的城建御城花園認購價約為1.95萬元/平方米,部分房源價格甚至低至1.8萬元/平方米以下,遠低于目前該片區的新房平均價格,拉低了區域的市場價和購房者對于價格的預期。此外,石排利豐中央公園認購價約為1.47萬元/平方米,東坑和昌眾筑中央松湖認購價約為1.85萬元/平方米,吸引著周邊鎮街的購房者外溢。

  受到市場價的影響,不得不“割肉”出售的還有黃江的高價地項目。上周,位于黃江的融創公園首府推出82~115平方米的三至四房產品,認購均價約為2.35萬元/平方米。該樓盤作為黃江的高價地項目,樓面地價已達2萬元/平方米,盡管房企此番“割肉”虧本賣房,但銷售前景仍不樂觀。記者了解到,目前黃江的洋房均價約為1.8萬多元/平方米,周邊鎮街還有低價盤出售,如果個盤定價高于市場價太多,購房者并不愿意來買單。

  “受到低價樓盤拉低市場價的影響,顯然2016年房企非理性拍下的高價地項目已經很難賣出高價,普遍要虧本出售,房企不得不盡快賣掉房子以回籠資金,然后再去競拍其他可能利潤更高的地塊?!倍雜誚諗牡厝鵲某魷?,結合上述情況,一名資深業內人士如此分析。

  ■后市

  年中到 推貨增

  據了解,近期將有多個樓盤開放營銷中心、樣板房,如位于石碣的卓越彌敦道將推出91~112平方米的三房、四房洋房,帶精裝修出售,明天正式開放樣板房。同時亮相的還有本土品牌房企海德集團的新項目海德琥珀臺。

  從當前市場來看,隨著年中節點的到來,房企為沖刺年中業績,將加大推貨力度,多個樓盤將開放營銷中心、樣板房,購房者可以挑選的房子增加。據東莞中原戰略研究中心的監測數據,上周商品房供應面積16.7萬平方米,共3211套。其中,住宅總共供應14.18萬平方米,共1493套,環比大漲168.84%。

  據統計,上周洋房供應最多的是豐華瓏遠翠瓏灣,供應了240套;其次是天琴灣,共供應了224套。該研究中心表示,上周東莞開發商集中推貨積極,供應回升明顯,為了沖刺半年度業績,供應量有望繼續放量。

  東莞中原策略研究中心總經理車德銳認為,從近期房企積極高價拍地來看,接下來,樓市兩極分化現象或會明顯,剛需盤維持合理穩定的價格,而高品質的高價地項目則會打造價格高的豪宅產品,拉長銷售時間來回籠資金,已獲得利潤。

來源:樂居
佳歆地產網
責任編輯:Tina
日期:2019-5-24