中國地產“私募航母”沉浮錄

  樂居財經 林振興 發自北京

  再過17天,新一屆的中城聯盟論壇就要如期而至,馮侖、胡葆森、林中和左暉等一眾地產大佬又將“和未來好好談”。這個號稱唯一全董事長級別的地產論壇,在今年的官宣海報上,卻不見中城投資董事長路林的身影。

  作為中城聯盟的資本紐帶,如果沒有中城投資,那十余年前的中城聯盟仍定格于一個松散的房企老板俱樂部,忙碌于坐而論道、出國考察和慈善活動。

  與其它房地產私募型投資機構相比,中城投資有著難以企及的高起點,背靠萬科、旭輝、藍光、泰禾、建業等50余家明星股東,而郁亮、馮侖等大佬也曾赫然出現在其董事會和監事會名單上。

  然而眼下,它卻難以逆轉在新三板退市的命運。11月12日,中城投資發布公告稱,擬申請在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌,公司股票自11月13日起暫停轉讓。

  早在今年2月,中城投資就動了退場新三板的決心。三個月后(5月23日),它又變卦,以“掛牌有利于提升資本市場形象和信息披露”的理由,申請復牌。

  復牌后的第四天,中城投資股東就立馬開始拋售股權。維科技術擬將持有中城投資3000萬股,占中城投資1.83%股權進行限價交易,轉讓價格為不低于1.60元/股。

 含金湯匙出世

  作為中國成立時間最早的房地產基金管理機構之一,中城投資伴隨著地產行業的發展,走過了17個年頭。2002年5月,當王石第一次在中城聯盟內部提出“房地產基金”概念時,國內法律尚沒有為真正意義上的基金留出空間。

  當年9月28日,在王石、馮侖和胡葆森等12位地產大佬倡議下,共同出資成立中城聯盟投資基金。萬科、萬通、建業等12家房企也成為中城投資的第一批股東,本著“做基金就是要公平、誰也不能控股”的原則,每家的股份比例不超過4%。

  彼時,中城投資并沒有發展成為基金,而是變成了給股東們緊急紓困的管道,業務主要圍繞在創始股東間開展投融資服務,由項目經理對接單個項目,基金產品對應的標的都是基礎資產,融資性質是債權。

  2004年,中城投資處于摸索期。不到1年,中城投資的首任總經理就離職。隨后,它迎來了新一任掌門人路林。

  在接手中城投資之前,路林曾供職于中宣部和國務院發展研究中心,也曾在兩家上市公司擔任高管,有過非銀行金融機構和風險投資公司的工作經驗。

  出身學者的他,常常把“Up or Out”掛在嘴邊,這是華爾街基金經理們的口頭禪,翻譯為“要么不斷提升,要么就出局”,他心中裝著一個“黑石夢”。

  此后十余年,中城投資也在不斷升級轉型,從最初服務于中城聯盟成員企業的互助基金,到2006年定位于公司型基金;2009年,中城投資再度轉型為專業基金管理公司,募集資金主要來源由聯盟內轉向聯盟外;2013年,中城投資由有限責任公司變更為股份有限公司。

  在房地產行業飛速發展的黃金時代,背靠“娘家人”中城聯盟內遍布全國的房地產項目,中城投資植根于房地產產業與金融資本之中,也迎來了屬于自己的高光時刻。

  中城投資參與2007年萬通地產的定向增發、2008年建業地產IPO時的國際配售,并主導2009年龍湖地產引入索羅斯基金,2012年擔任旭輝地產上市QDII投資顧問,2014年底累計投資規模超過400億元。

  “退市”新三板

  2015年10月26日,中城投資抱著打造“國內私募基金航母‘準REITs'”的夢想,登陸號稱“中國版納斯達克”的新三板上市。敲鐘時,馮侖、郁亮、胡葆森、陳勁松等大佬集體亮相為其站臺,可謂星光熠熠。

  此番掛牌上市,被路林解讀為,“為中城打開了通往新資本市場的大門,更借力再次完成中城發展史上的一個新飛躍?!?nbsp;

  但如今,新三板的發展卻不及預期。在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來,新三板的流動性不足,融資能力很差或者可以說基本上沒有融資能力,這是不少之前掛牌新三板的企業摘牌或者轉板的原因。

  實際上,中城投資從新三板退市雖是個案,卻反映了當下房地產私募基金的普遍困境。近年來,國家監管層面加大對金融行業的管控,陸續****多項資管新規。由于傳統的房地產私募基金絕大多數是以債作為主要投資方式,在新的監管環境下,各種路徑基本皆受到制約。

  此外,中城投資定位專注于房地產領域的專業投資控股公司,擁有“自有資產管理、受托資產管理、不動產投資經營管理、投資顧問服務”四大業務板塊,但其投資標的大多為房地產及相關產業。在單一市場進行投資所完成的資產配置,會受到該市場系統風險因素的影響。

  根據中城投資近三年的業績指標,其增長態勢也逐漸減弱。2016-2018年,營業收入分別為6.98億元、6.16億元和6.43億元;同期,凈利潤為1.79億元、2.58億元和2.58億元。

中國地產“私募航母”沉浮錄

  2019年三季度報告顯示,中城投資實現營業收入4.3億元,同比下降 5.6%;利潤總額和歸屬于掛牌公司凈利潤分別為1.12億元、9420.2萬元,同比下降 66.6%、61.4%;經營活動凈現金流為-2.17億元。

  對此,中城投資回應稱,因房地產行業持續調控和金融監管政策不斷收緊,導致部分自有資金投資業務開展未及預期。本期調整了個別項目的撥備,造成利潤較上年同期有所下降。另外,本報告期內投資退出較少,相應收入確認減少。

  甚至在今年1月底,中城投資還出現了出售資產的跡象。中城投資以 4000 萬元對價向嘉盛美地出售上海乾好 40%股權,同時以 1500 萬元對價向山在那中心出讓上海乾好 15%股權。而公司官網中的動態也停留至2018年3月23日,中城投資榮登2018中國房地產基金綜合能力Top10的新聞,此后再無更新。

中國地產“私募航母”沉浮錄

  在成立之初,豪華的股東陣容是絕對優勢,但目前來看,分散的股東持股比例也構成了中城投資存在“無控股股東與實際控制人”的風險。企查查顯示,中城投資共有 54 名法人股東,目前單一持股前三名為江西益達、旭輝和萬科,分別持有4.71%、4.58%及和4.58%股份,其他股東持股均低于4%。

  建業董事長胡葆森曾說過,中城聯盟最為可貴的便是標志著兄弟企業之間信任度的“共同投融資”的理想,終變為現實,并越走越遠。但現在看,誰也不敢輕易下斷言,退市后的它能走到多遠。

來源:樂居
佳歆地產網
責任編輯:Tina
日期:2019-11-15