大房企終于要過這一坎:多元化

  從“全民蝸居”到安居、適居,從“筒子樓”、“大雜院”到商品房、現代化小區,中國房地產發展二十余年,成為城鎮化進程的重要參與者,也成為觀察中國經濟發展道路的重要窗口。風雨二十載,一大批房企應運而生,并逐漸活躍在世界商業舞臺。

  而隨著城鎮化漸漸成熟,在行業銷量見頂和“房住不炒”政策基調下,僅靠土地、人口、城市紅利實現擴張的時光一去不返。房企爭相布局多元化,基于地產主業切入文旅、醫療、養老等細分市場。目前行業TOP 30房企,已找不到純地產開發定位的選手。

  然而,賽道轉換之路并非一蹴而就,房企多元化之路,遠比地產開發的主營業務更為艱難。正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車時所言,“我們造車要技術沒技術,要團隊沒團隊,是一窮二白一無所有?!倍蚩貧戮種饗裊烈泊蠛簟岸嘣肥甓疾還弧?。

  所以,無論行業內外,對于房企的多元化業務普遍秉持“懷疑”之心態,并不相信哪家公司能真正蹚出一條新路。

  前路艱難,房企多元化布局卻仍是大勢所趨。在世界科技革命和產業革命關鍵期,每個企業都要面臨鳳凰涅槃式的考驗。中國房企在創造大量財富后,同樣正努力實現財富正循環,通過多元化業務探索,讓資金重回社會。

  11月12日,恒大新能源汽車全球戰略合作伙伴峰會在廣州召開。恒大集團現場與全球汽車產業鏈中的60家頭部企業簽約,包括米其林、博世集團、賓尼法力納集團、大陸集團等零部件企業。

  一家中國頭部房地產企業,卻在新能源汽車領域頻頻發力??此拼蟛嬌緗?,但恒大的選擇,已不讓行業啞然?;雇臣葡允?,2018年,TOP30房企70%發布多元化戰略,百強房企有97%布局多元化業務。

  對于房企來說,憑借自身資源與優勢,進軍地產上下游產業是第一選擇,如商業地產、產業地產等;地產上下游之外,專業性更強的“非地產”領域,也得到了房企青睞,包括文娛、大健康、農業、環保、科技、汽車、體育等。

  以文旅地產為例,越來越多的房企將此作為開啟利潤增長點的新窗口,搶灘布局。據中指院數據,目前已有57家房企進入文旅地產領域,其中前50強有36家,51~100強有21家,行業競爭日趨激烈。

  令人詫異的數據背后,是中國房地產環境的巨大變化。招商證券指出,隨著我國城鎮化進程漸漸成熟,行業銷量增長落入負增長的概率越來越高,庫存跌價風險放大,拿地就賺錢的年代早已遠去。曾經黃金時光再難復制,過往周期賦予的庫存升值空間將被壓縮。

  在此之下,房企多元化賽道越發擁擠。而龍頭房企在這場較量中,已邁出搶先的步伐。2019年,碧桂園董事局主席楊國強將集團重新定位為“全世界創造美好生活的高科技綜合性企業”,并明確地產、機器人、農業三個發展重點。

  恒大將新賽道鎖定在文旅、健康、新能源汽車領域。在備受關注的新能源汽車板塊,恒大已針對新能源汽車完成全方位布局。從收購NEVS51%股權,到入股動力電池企業卡耐新能源,再到收購泰特機電有限公司70%股份,恒大幾乎布局新能源汽車全部產業鏈條。

  而地產界“好學生”萬科,于2014年正式開啟轉型之路,發力物業服務、長租公寓、商業開發、物流倉儲及產業園項目等?!岸雜詵康夭幸檔牧菲笠道此?,如果能抓住轉型的機會,新天地將比原來更加廣闊?!蓖蚩圃?。

  在這場轟轟烈烈的多元之路上,龍頭房企仍占優勢。中指研究院指出,前十企業憑借自身資源優勢和穩健運營能力,轉型方向大而全,60%以上的企業搶占商業地產、文旅地產、養老地產等領域。而中小企業受規?;蜃試聰拗?,多元化布局相對單一,較多關注社區服務及特色小鎮等。

  以融創中國為例,該集團在積極布局文旅產業后,再次進軍大健康市場。10月27日,融創中國與清華大學、青島市人民政府及西海岸新區管委分別簽署協議,在青島西海岸新區合作共建“清華大學附屬融創青島醫學中心”,投資消費升級和美好生活。

  即使房企轉型者眾,但從目前多元化發展情況看,成功轉型的企業幾乎沒有,地產開發與銷售仍然在房企業務板塊中占絕對比重。早年那批轉型試水者,仍在盈利邊緣掙扎。

  不久前,在萬科南方區域媒體交流會上,郁亮稱,評判萬科新業務以“交多少現金給集團”為標準,并不合適。郁亮說出這句話時,萬科轉型已走過六年。但現實是,新業務的價值和貢獻仍未從財報中體現出來,主營房開業務亦受拖累。

  過去兩年,無論是年銷售金額、收入、凈利潤等核心指標,萬科都曾被碧桂園、恒大趕超。盡管郁亮多次對外宣布,萬科的目標是馬拉松比賽的最終勝利,但龍頭老大的失落感不言而喻。

  比萬科更早轉型的企業,亦罕見成功者。2012年,SOHO中國便宣布,未來三年,逐步告別一貫以來的散售模式,改為持有出租物業。然而,SOHO中國從散售轉型自持后,營業收入及凈利潤連續三年下滑。近期更是陷入清倉拋售資產傳聞中。

  內地開發商的轉型,為何至今沒有美麗,只見憂愁?萬科另一高管孫嘉給出兩點答案:一是內地開發商轉型布局時間不夠長,港資房企新鴻基轉型10年才成功;其二,香港房企多數是家族式企業,可以進行長線布局。但內地很多房企職業經理人,公司既定戰略無法持續。

  那么,市場留給內地房企的時間有多久?孫嘉的回答是,十年可能都不夠,我們需要更有耐心。實際上,習慣賺快錢的房企,在切換至需精耕細作的領域時,思維轉化并不容易?!安荒莧玫夭⒌娜死醋齠嘣?,要想成功必須要換一套人馬?!庇幸的諶聳砍?。

  陽光城執行副總裁吳建斌給出的數據更為直觀。他曾表示,去年公司產業發展中心動員31個區域找到132個項目,立項96個、簽投資意向41個、做策劃方案42個、最后內部過會6個,而確權僅3個。

  說到底,轉型是一門平衡的藝術。新老業務的平衡,在某種程度上,是當下與未來的平衡。充沛現金流、穩健財務架構作支撐外,管理能力、團隊匹配、戰略與賽道選擇,缺一不可;房地產市場也須穩定向上、新業務才能謀求更加豐富的用戶和融資產品支持。

  然而當下,多數規模內地房企習慣于高杠桿發展,自身并不具備充沛、健康的經營現金流,中小型房企的蜻蜓點水又難成氣候。從大環境來看,當下的地產市場受政策和預期影響,仍未迎來穩定的長周期。

  在多元化的拓展路途之上,頭部房企明顯較二三線企業更為堅決,無論碧桂園還是恒大,抑或是萬科、融創,都已將新業務提升至集團戰略的高度。盡管每家企業選擇的方向各不相同,但將資源投入至科技、健康等關乎人類長遠發展的產業,是這些企業的不二之選?;蛐?,這便是頭部房企所謂的社會價值,雖然眼下還看不到顯著的成效。

  事實上,房地產企業在攫取大量財富的同時,也曾因為企業規模和良好的績效而有過高光時刻。今年7月22日,美國《財富》(Fortune)雜志發布最新世界500強企業排行榜,這是觀察全球最大企業的最新發展趨勢的窗口。從數量上看,世界最大的500家企業中,有129家來自中國,歷史上首次超過美國(121家)。

  其中,上榜的房地產企業共有5家,全部來自中國,分別為恒大(排名第138位)、碧桂園(排名第177位)、綠地控股(排名第202位)、保利集團(第242位)、萬科(排名第254位);營業收入分別為704.78億美元、573.09億美元、527.21億美元、462.07億美元、449.13億美元。

  頭部房企集體躋身世界500強,不能不說是這個行業對于中國商業站上世界舞臺的一種貢獻。如今,各大房企通過多元化的拓展,將財富和資源投入至高科技等新興領域,同樣也是房地產行業再度挖掘自身價值,反哺社會的另一種探索。

  以碧桂園寄予厚望的機器人業務為例,其初衷是投身中國智能制造事業,瞄準世界科技前沿,打造現代機器人產業生態圈,助力國家科技進步,鄉村振興和現代農業則被提升到集團戰略位置,助力國家鄉村振興。

  而恒大日益深入的汽車布局,同樣為我國新能源汽車產業提供了更多可能。該集團董事局主席許家印稱,恒大新能源汽車的目標是,用3到5年成為全世界最大、實力最強的新能源汽車集團,核心技術必須世界領先,產品品質必須世界一流。

  雖然,房企的多元化僅僅走出了一小步,但不積跬步無以至千里,在中國經濟轉型升級的重要窗口期,唯有以自我革命般的創新應對挑戰,中國房企才能真正走向世界核心舞臺。

來源:樂居
佳歆地產網
責任編輯:Tina
日期:2019-11-15